Mietrecht – Bauliche Veränderungen an der Mietsache

Ist für Mietereinbauten (bauliche Veränderungen an der Mietsache) die Zustimmung des Vermieters erforderlich?

Wenn der der Mieter Veränderungen an der Mietwohnung vornehmen möchte, muss er hierfür nicht in jedem Fall die vorherige Zustimmung des Vermieters einholen. Es ist wie so oft im deutschen Recht eine Einzelfallentscheidung.

Der Mieter kann im sodann im Einzelfall Veränderungen, durch die nicht in die Bausubstanz eingegriffen wird und die (bei Vertragsende) leicht wieder rückgängig gemacht werden können, auch ohne die Zustimmung des Vermieters vornehmen, sofern keine grundlegenden Veränderungen der Mietsache erfolgen und auch die Einheitlichkeit der Wohnanlage nicht beeinträchtigt wird.

Wir halten fest:

∙ Es darf nicht in die Bausubstanz eingegriffen werden,
∙ Es muss die Veränderung auch leicht wieder rückgängig gemacht werden können,
∙ Keine grundlegende Veränderung der Mietsache darf erfolgen,
∙ Die Einheitlichkeit der Wohnanlage muss gewahrt sein.

Unter diesen Voraussetzungen sind auch geringfügige Eingriffe in die Bausubstanz ohne Zustimmung des Vermieters erlaubt, soweit sie sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs bewegen.

Einzelne Beispiele hierfür:

∙ Dies betrifft aber lediglich Maßnahmen wie das Anbringen von Dübeln und Haken im normalen Umfang,
∙ den Einbau von Klingelknöpfen,
∙ den Austausch von Fliesen und
∙ die Verlegung von Teppichböden (vgl. LG Kassel, Urteil vom 05.05.2011 – 1 S 432/10).

Zu diesen genehmigungsfreien Veränderungen gehört ein Wanddurchbruch jedoch nicht. Durch diesen wird so massiv in die Bausubstanz eingegriffen, dass dieser stets nur mit Zustimmung des Vermieters erfolgen darf (vgl. AG Berlin-Neukölln, Urteil vom 10.06.2004 – 8 C 71/04; LG Kassel, Urteil vom 05.05.2011 – 1 S 432/10).

Zusammenfassend:

∙ Mieter dürfen ihre Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters verändern, soweit nicht in die Bausubstanz der Mietsache eingegriffen wird,
∙ Kann daher eine Veränderung ohne großen Aufwand wieder rückgängig gemacht werden und sind keine Substanzschäden zu erwarten, muss keine Erlaubnis eingeholt werden.

Andernfalls ist eine Genehmigung erforderlich. Holt man diese nicht ein, kann die in die Bausubstanz eingreifende Veränderung der Wohnung eine Kündigung und Schadensersatzforderungen nach sich ziehen.

Rechtsprechung zum Thema:

∙ Bei folgenden baulichen Maßnahmen sahen die einzelnen Gerichte eine Zustimmung für notwendig:
∙ Katzenklappe in der Wohnungseingangstür (Landgericht Berlin, Urteil vom 24.09.2004, Az. 63 S 199/04) Katzenklappen in Zimmertüren (Amtsgericht Erfurt, Urteil vom 09.07.1999, Az. 223 C 1095/98)
∙ separate Dusche (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 17.05.1995, Az. 40a C 1309/94)
∙ Einriss einer Wand und Einbau eines Stahlträgers (Landgericht Kassel, Urteil vom 05.05.2011, Az. 1 S 432/10) Katzennetz auf Balkon (Amtsgericht Neukölln, Urteil vom 12.04.2012, Az. 10 C 456/11 und Amtsgericht Wiesbaden, Urteil vom 17.12.1999, Az. 93 C 3460/99-25, andere Ansicht: Amtsgericht Köln, Urteil vom 25.10.2012, Az. 222 C 205/12)
∙ Verglasung des Balkons (Amtsgericht München, Urteil vom 11.07.2012, Az. 472 C 7527/12)
∙ an Schiene befestigter Balkonvorhang (Amtsgericht Münster, Urteil vom 18.07.2001, Az. 48 C 2357/01)