Steuerrecht – Untervermietung von Zimmern und die steuerrechtlichen Auswirkungen im Überblick

Auf Internetportalen wie beispielsweise Airbnb, wie Wimdu oder auch 9flats.com können Privatpersonen ohne großen formellen Aufwand beispielsweise einzelne Zimmer zur (kostenpflichtigen) Vermietung anbieten.

1. Vermietungseinkünfte oder gewerbliche Einkünfte?

Wer Räume seiner selbstgenutzten Wohnung an fremde Personen vermietet, erzielt daraus regelmäßig Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG (BFH, Urteil v. 4.3.2008, Az. IX R 11/07).

Gewerbliche Einkünfte können jedoch anzunehmen sein, wenn der Wohnungsvermieter

• neben der eigentlichen Vermietung noch gewichtige und unübliche Sonderleistungen erbringt oder

• die Vermietungstätigkeit eine unternehmerische Organisation erfordert, die mit gewerblichen Beherbergungsbetrieben (z.B. Hotels) vergleichbar ist.

Demgegenüber stehen übliche Sonderleistungen der Annahme von Vermietungseinkünften nicht entgegen; hierzu zählt das FG Berlin-Brandenburg im Urteil v. 20.1.2010 (Az. 14 K 1355/06 B) unter anderem folgende Leistungen:

• Bereitstellung von Bettwäsche, Handtüchern, Telefon- und Kabelanschluss, Einbauküche
• Auslage von Informationsmaterial und Routenempfehlungen
• Gepäcktransporte
• Endreinigung

2. Konsequenzen für die Gewerbesteuer

Wer sich mit seiner Zimmervermietung im Bereich der Vermietungseinkünfte bewegt, unterliegt nicht der Gewerbesteuer. Ist der Vermieter hingegen gewerblich tätig, ist er gewerbesteuerpflichtig; in diesem Fall fällt jedoch häufig keine Gewerbesteuer an, da für natürliche Personen oder Personengesellschaften ein gewerbesteuerlicher Freibetrag von 24.500 EUR pro Jahr gilt (§ 11 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 GewStG).

Wohnungsvermieter, die gelegentlich Zimmer ihrer Privatwohnung untervermieten, müssen somit nicht mit gewerbesteuerlichen Konsequenzen rechnen – selbst wenn sie die Grenze zur Gewerblichkeit überschritten haben (z.B. wegen unüblicher Sonderleistungen).

3. Einkommensteuerliche Aspekte

Einnahmen aus der vorübergehenden (Unter-)Vermietung von selbst genutzten Immobilien dürfen bis zu einer Höhe von 520 EUR pro Veranlagungszeitraum unbesteuert bleiben (R 21.2 Abs. 1 EStR).

4. Umsatzsteuerliche Aspekte

Die kurzfristige (Unter-)Vermietung von Wohn- und Schlafräumen ist nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG umsatzsteuerpflichtig. Die Umsatzsteuerbefreiung für Vermietungsumsätze nach § 4 Nr. 12 Satz 1 a) UStG ist wegen der fehlenden Dauerhaftigkeit der Vermietung nicht anwendbar. Allerdings fallen private Wohnungsvermieter in vielen Fällen unter die Kleinunternehmerregelung des § 19 Abs. 1 UStG, wonach die Umsatzsteuer bei Bruttoumsätzen bis 17.500 EUR im Vorjahr und voraussichtlich 50.000 EUR im laufenden Kalenderjahr nicht erhoben wird.